Mε αυτόν τον τρόπο κλέβουν τα σπίτια των Ελλήνων / Τράπεζες και funds μποϊκοτάρουν τη ρύθμιση των «κόκκινων» δανείων προτείνοντας ανεφάρμοστους διακανονισμούς, με στόχο να αρπάξουν τα ακίνητα με πλειστηριασμό και να τα πουλήσουν σε πολλαπλή τιμή

Το μεγάλο ερώτημα που τίθεται είναι εάν τα επενδυτικά κεφάλαια (funds) που έχουν αποκτήσει τα «κόκκινα» δάνεια, και κυρίως τα στεγαστικά, πραγματικά επιθυμούν να έρθουν σε συμφωνία με τους δανειολήπτες προκειμένου να εξασφαλίσουν τα χρήματα της επένδυσής τους ή τουλάχιστον κάποιο κέρδος, ή αν στην πραγματικότητα σκοπεύουν να αποκτήσουν τα ακίνητα μέσω πλειστηριασμού σε εξευτελιστικές τιμές και στη συνέχεια να τα πουλήσουν σε πολλαπλάσια τιμή στην αγορά ακινήτων που συνεχώς ανατιμάται.

Η διαδικασία πώλησης των «κόκκινων» δανείων σε funds ξεκίνησε το 2016, όταν οι τράπεζες άρχισαν να δημιουργούν «πακέτα» δανείων, συνδυάζοντας διάφορα είδη δανείων προκειμένου να τα πουλήσουν. Ο τύπος αναφέρει ότι, για παράδειγμα, ένα fund θα μπορούσε να αγοράσει 3.000 στεγαστικά δάνεια, εκ των οποίων τα 2.500 ήταν «κόκκινα» και τα υπόλοιπα 500 ενήμερα, με την ιδέα ότι τα κέρδη από τα ενήμερα δάνεια θα κάλυπταν τις απώλειες από τα «κόκκινα».

Ταυτόχρονα, με τη δημιουργία αυτών των δανειακών πακέτων, ιδρύθηκαν και οι εταιρείες REOCO (Real Estate Owned Companies), δηλαδή εταιρείες ειδικού σκοπού που ασχολούνται με την αγοραπωλησία ακινήτων και διαθέτουν ελληνικό ΑΦΜ, επιτρέποντάς τους να αγοράζουν ακίνητα σε πλειστηριασμούς. Αυτές οι εταιρείες ιδρύθηκαν είτε από τα ίδια τα funds την περίοδο που απέκτησαν τα δάνεια, είτε από τις τράπεζες κατά τη διάρκεια σχεδιασμού των πακέτων προς πώληση. Έτσι, όταν οι τράπεζες πουλούσαν ένα δανειακό πακέτο σε εξευτελιστική τιμή, όπως π.χ. το «Galaxy», παράλληλα παρέδιδαν και τον έλεγχο μιας REOCO με το ίδιο όνομα στο fund.

Ενδεικτική είναι η αναφορά στις οικονομικές καταστάσεις του 2022 της «Alpha Υπηρεσιών και Συμμετοχών Ανώνυμη Εταιρεία», οι οποίες δηλώνουν ότι, «ως αποτέλεσμα της ολοκλήρωσης των συναλλαγών Galaxy και Cosmos εντός του 2021, ο όμιλος σταμάτησε να έχει τον έλεγχο των εταιρειών ειδικού σκοπού REOCO Orion X ΜΑΕ, REOCO Galaxy II ΜΑΕ, REOCO Galaxy IV ΜΑΕ και REOCO Cosmos ΜΑΕ». Στη συνέχεια, αναφέρεται ότι η Alpha ανέλαβε τη δέσμευση παροχής χρηματοδότησης εκ μέρους των funds, μέσω ομολογιακών δανείων προς αυτές τις εταιρείες, για να αποκτούν ακίνητα σε πλειστηριασμούς και να τα επαναπωλούν στην αγορά με σημαντικά κέρδη.

Αν ο δανειολήπτης δεν έχει άλλες περιουσίες για να κατασχεθούν ή δεν μπορεί να πληρώσει ένα μεγάλο ποσό για την αποπληρωμή του δανείου, το πιο πιθανό είναι ότι τα funds θα προτιμήσουν να αποκτήσουν το ακίνητο μέσω πλειστηριασμού και να το επαναπωλήσουν σε υψηλότερη τιμή. Αυτός είναι ο λόγος που πολλοί δανειολήπτες δεν καταφέρνουν να έρθουν σε συμφωνία με τα funds για μια ρύθμιση με δόσεις. Το επιχείρημα για την ύπαρξη των REOCO ήταν ότι αυτές οι εταιρείες θα ενεργούσαν ως έσχατος αγοραστής όταν δεν υπήρχε ενδιαφέρον για ένα ακίνητο, προκειμένου να προστατεύσουν την αξία του ακινήτου και να αποφύγουν την ενεργοποίηση των εγγυήσεων του «Ηρακλή» (δηλαδή του Ελληνικού Δημοσίου). Ωστόσο, η πρακτική αυτή φαίνεται να απέχει από την πραγματικότητα, καθώς οι REOCO φαίνεται να κερδίζουν μεγάλα ποσά από τις αγοραπωλησίες ακινήτων.

Παράγοντες του κτηματομεσιτικού κλάδου έχουν επισημάνει ότι οι REOCO έχουν δραστηριοποιηθεί έντονα, πουλώντας ακίνητα στην αγορά σε υψηλότερες τιμές από εκείνες των πλειστηριασμών. Ορισμένοι έχουν αναφέρει ότι η αγορά και πώληση ακινήτων από αυτές τις εταιρείες δημιουργεί έναν παράλληλο, μη κανονικό κλάδο στην αγορά ακινήτων, χωρίς επαρκή ρυθμιστικά μέτρα και με αδιαφάνεια.

Χαρακτηριστική περίπτωση που αναδεικνύει αυτή την κατάσταση αφορά έναν δανειολήπτη, ο οποίος, ενώ χρωστούσε 47.186,35 ευρώ σε κεφάλαιο, ενημερώθηκε από τον servicer του fund ότι έπρεπε να αποπληρώσει το ποσό των 150.941,11 ευρώ, το οποίο περιλάμβανε τους τόκους υπερημερίας. Παρά την «ευνοϊκή» πρόταση που του έγινε για αποπληρωμή του χρέους σε τρεις δόσεις των 50.941,11 ευρώ, το πραγματικό σχέδιο φαίνεται να ήταν η υφαρπαγή του ακινήτου του και όχι η εύρεση μιας ρεαλιστικής ρύθμισης.

Ένα ακόμα σημείο που εγείρει αμφιβολίες είναι η τακτική που ακολουθείται με τους πλειστηριασμούς. Ειδικότερα, όταν ένας πλειστηριασμός αποτυγχάνει, ο οφειλέτης ενημερώνεται για την αποτυχία, αλλά δεν γνωρίζει ότι σε ορισμένες περιπτώσεις ο servicer προχωρά σε «δήλωση συνέχισης του πλειστηριασμού», επιταχύνοντας την διαδικασία για τον επόμενο πλειστηριασμό, χωρίς να ενημερώνει τον οφειλέτη. Έτσι, η πιθανότητα να χάσει το ακίνητό του σε σύντομο χρονικό διάστημα, χωρίς να έχει τη δυνατότητα να αντιδράσει, είναι πολύ μεγάλη. Το ερώτημα παραμένει: ποιος τελικά αγοράζει τα ακίνητα αυτά;